Forting - úsporný dům
Forting - úsporný dům

                                                           Zlatá pravidla žadatele o hypoteční úvěr 


Vyřizování hypotéky nepatří k rutinním činnostem, které člověk dělá denně (tedy pokud nejste právě hypoteční makléř). Proto jsme pro Vás připravili několik pravidel, které Vám pomohou vyvarovat se nepříje- mných překvapení a správně se rozhodovat při výběru hypotečního úvěru. 


 Spočítejte si vedlejší náklady
Jednoznačně nejvýznamnější částku nákladů představují samotné prostředky na koupi nebo výstavbu nemovitosti. Nepodceňujte ale také vedlejší náklady, které snadno mohou přesáhnout sto tisíc korun. Příklady některých vedlejších nákladů uvádí následující tabulka:

Počítejte proto vždy s určitou rezervou vlastních prostředků a vezměte si raději větší hypotéku, protože většinu vedlejších nákladů nelze hradit z hypotečního úvěru. 


                                                      


Kolik máte vlastních prostředků?
Před žádostí o hypotéku si ujasněte, kolik máte k dispozici vlastních peněz. Nemusí to být jen úspory na Vašem účtu, ale také třeba stavební spoření nebo půjčka od rodičů či příbuzných. Přestože na trhu existují 100% hypotéky, nemusíte dostat úvěr na celou kupní cenu nemovitosti. 100% hypotéka totiž znamená, že dostanete úvěr až do výše zástavní hodnoty nemovitosti (což je v podstatě tržní cena nemovitosti stanovená odhadcem). Ta se v mnoha případech nemusí rovnat kupní ceně nebo nákladům na výstavbu nemovitosti. Čím více vlastních prostředků použijete, tím je úvěr pro banku méně rizikový a můžete získat lepší úrokovou sazbu.


Jaké příjmy můžete prokázat?
Prokázání Vašich příjmů, tedy schopnosti úvěr splácet, je jedním z kroků, kterými se banka snaží snížit riziko nesplácení úvěru. Jednodušší prokazování příjmů mají zaměstnanci, ale i tam se banky liší v tom, zda požadují jen potvrzení o příjmech nebo výplatní pásky a o kolik měsíců zpětně. Podnikatelé (OSVČ) prokazují své příjmy prostřednictvím daňového přiznání. Nemáte-li dostatečné zisky, nemusí být vše ztraceno. Řada bank akceptuje i dostatečný obrat v případě, že nejste ve ztrátě. Nechcete-li prokazovat žádné příjmy, můžete využít nabídky hypotéky bez příjmů. Počítejte však s vyšší úrokovou sazbou a opatrnějším přístupem bank, které Vám v takové případě půjčí zhruba polovinu ceny nemovitosti.


Jaká je vaše úvěrová historie?
V Česku v současné době existují 3 registry, které evidují platební historii klientů bank, nebankovních poskytovatelů půjček, leasingových společností, ale i mobilních operátorů. Nejznámější je Bankovní registr klientských informací (BRKI), který sdružuje informace od většiny českých bank. Některé banky využívají všechny zmíněné registry, jiné pouze registr BRKI. V každém případě však banky při schvalování úvěrů zohledňují informace získané z registrů stále více. Co banky v registru hledají a najdou? Výpis z registru BRKI je podrobný přehled úvěrových angažovaností klienta za poslední 4 roky. Byli jste někdy v prodlení se splácením některého z Vašich úvěrů? Ručíte někomu za jeho úvěr a už si to ani nepamatujete? Máte kreditní kartu, ale nevyužíváte ji? To vše mohou banky najít v registrech a to vše může ovlivnit ochotu poskytnout Vám úvěr. Pokud si tedy nejste zcela jisti obsahem Vašeho záznamu v registru, doporučujeme Vám vyžádat si výpis ještě před tím, než půjdete do banky. I negativní informaci z registru je možné bance vysvětlit, ale je potřeba o tom jednat již od počátku.


Nepřeceňujte orientační informace
Dnes můžete přijít na pobočku kterékoli banky poskytující hypoteční úvěry a na základě několika málo informací získat dokument, který obsahuje požadovanou výši úvěru a možnosti jeho splácení včetně orientační informace, zda takový úvěr můžete získat. Je udivující, jak často klienti považují tento kus papíru (či dokonce jen ústní informaci pracovníka banky) za příslib úvěru. Často přicházejí do realitních kanceláří či k developerům s tím, že již mají úvěr zařízen. Potíže nastanou, když takový klient složí zálohu, dnes často ve stovkách tisíc korun, a hypotéku u své banky nakonec nedostane. Důvodem je, že nesplňuje podmínky pro schválení úvěru. Přitom to slečna na přepážce tak hezky vysvětlila. Nutno říci, že v těchto případech leží vina na straně klienta, nikoli banky. Závazkem poskytnutí úvěru ze strany banky je až podepsaná úvěrová smlouva. Dokonce i nabídky některých bank, že nejdříve schválí hypotéku a pak si klient může vybrat nemovitost, jsou pouze detailnějším prověřením bonity klienta. Důvody pro neposkytnutí úvěru mohou také nastat na straně vybrané nemovitosti (nedostatečná zástavní hodnota apod.). Klient se však již bance zavázal, a tak patrně nezbude než hledat jinou nemovitost, případně vstřícnější banku i za cenu sankcí spojených s vypořádáním původního závazku.



Nesrovnávejte úvěry
pouze podle úrokové sazby
My Češi jsme velmi citliví na cenu. Alespoň to o nás tvrdí marketingoví odborníci. V praxi hypoték se to projevuje touhou získat co nejvýhodnější úrokovou sazbu. Na tom není nic špatného, kdyby se jednalo o sazbu, která zahrnuje veškeré vedlejší náklady úvěru (takzvanou RPSN, kterou známe ze spotřebitelských půjček). Hypoteční banky však nemají povinnost uvádět RPSN a zveřejňují nominální úrokové sazby. Běžný klient pak navštíví svého hypotečního makléře s tím, že mu jeho banka nabídla sazbu 4,99 % a zda může u makléře dostat alespoň 4,98 %. Je pravděpodobné, že může dostat ještě výhodnější sazbu, ale hlavní problém tkví v tom, že pouhou sazbu nelze takto porovnat. Zmíněný úvěr za 4,98 % může být totiž ve skutečnosti dražší, než úvěr za 4,99 %. Jak je to možné? O celkové ceně úvěru rozhodují také poplatky (poplatek za zpracování úvěru, za čerpání, odhad, vedení účtu a podobně). Některé banky také počítají kalendářní rok jako 360 dnů a to opět zkresluje možnost srovnání. Dobrý makléř by měl klientovi předložit srovnání efektivního úroku, tedy skutečných nákladů, nikoli pouze nominálních sazeb.

Nesrovnávejte úvěry
podle toho, kolik „přeplatíte“
Typickou chybou porovnávání úvěrů je výpočet, o kolik zaplatíme navíc oproti částce úvěru. Pokud takto srovnáváme dva úvěry se stejnou dobou splatnosti, je to ještě přijatelné. Postavíme-li ale proti sobě úvěr na 20 let a úvěr na 30 let, vyjde nám, že u třicetiletého úvěru přeplatíme o hodně víc. Znamená to, že si nemáme brát úvěr na 30 let, protože je o hodně dražší? Důvodem, proč takové srovnání není k ničemu, je časová cena peněz. Měsíční splátka například 10 000 Kč představuje dnes něco jiného než za 20 či 30 let. Navíc vzít si dnes úvěr na 30 let neznamená, že jej skutečně budeme 30 let splácet. Znamená to jen, že úvěr na počátku splácíme pomaleji. Odměnou za to je nižší měsíční splátka. Pokud prokážeme dostatečnou disciplínu a peníze, které nám zbudou, budeme uvážlivě investovat, můžeme původně třicetiletý úvěr splatit za 18 let a tím proti dvacetiletému úvěru ušetřit 2 roky splácení.

Obezřetně volte dobu fixace
úrokových sazeb
Jeden z parametrů hypotečního úvěru, jehož volba je na klientovi, je období, po které banka garantuje fixní úrokovou sazbu. Zároveň však zpravidla během této doby klient nesmí splatit předčasně úvěr (ani jeho část) pod hrozbou významných sankcí. Kratší období fixace zároveň znamená nižší úrokovou sazbu, protože se banka nemusí zavázat na delší dobu. Riziko změny úrokové sazby po skončení fixace však nese klient. Jaké tedy volit období fixace úrokových sazeb? Před časem byla velmi oblíbená nejkratší doba 1 rok zřejmě proto, že se banky předháněly v cenových nabídkách a ve svých reklamních kampaních lákaly na nejnižší možné sazby, beztak pod úrovní jejich rentability. Mezitím však došlo k nárůstu úrokových sazeb na trhu a řada klientů procitla, když splátka dvoumiliónového úvěru narostla po roce o více než 2000 Kč měsíčně.

Až do loňského roku jsme totiž v Česku znali pouze jeden směr pohybu úrokových sazeb hypotečních úvěrů, a to směrem dolů. Bylo jen otázkou času, kdy dojde k obratu tohoto trendu. Nyní jsme v situaci rostoucích úrokových sazeb a tak se i zájem klientů přesouvá k větší jistotě delších fixací (3 nebo 5 let, případně i více).

Jediným rozumným důvodem pro volbu velmi krátké fixace proto zůstává případ, kdy skutečně chceme úvěr nebo jeho významnou část po roce splatit. I v případě delších fixací lze za určitých podmínek s bankami domluvit možnost mimořádných splátek úvěru a získat tak vyšší míru flexibility.

Dobře si přečtěte úvěrové smlouvy
Úvěrová smlouva definuje závazek klienta vůči bance v řádu miliónů korun. Je udivující, jaké množství klientů podepíše tak zásadní dokument, aniž by si jej přečetli. Existují minimálně tři důvody, proč si přečíst úvěrovou smlouvu před jejím podpisem. Zaprvé, i v bankách jsou jen lidé a ti dělají chyby. Nezřídka se stává, že v úvěrové smlouvě jsou nepřesné údaje o klientovi či nemovitosti. Zadruhé, aby schválení úvěru bylo jednoduché, dávají banky řadu podmínek do smlouvy jako takzvanou podmínku čerpání úvěru. V praxi to znamená, že klient může oslavit podpis úvěrové smlouvy, ale své peníze nedostane, dokud nesplní další podmínky. Tím třetím a možná hlavním důvodem je ověřit si, zda parametry úvěru stanovené ve smlouvě jsou skutečně ty, o které jsme žádali. Po podpisu smlouvy je obtížné s tím cokoli udělat.

Využijte služby hypotečního makléře
Hypotéka je stále jeden z nejkomplikovanějších finančních produktů, jakkoli to v reklamních kampaních může vypadat jednoduše. Klient, který hypotéku vyřizuje často jen jednou či dvakrát v životě, může využít služeb poradců, kteří mu pomohou vybrat vhodnou banku, vyjednají pro něj výhodnější podmínky a postarají se o potřebnou administrativu. Za tyto služby klient většinou nic neplatí, protože jsou hrazeny ze strany bank.

Jak poznáme kvalitního hypotečního makléře? 
Především by měl mít ve svém portfoliu dostatek bank a stavebních spořitelen. Měl by mít nástroje pro porovnání jejich podmínek. Výhodou větších firem v oboru není jen více zkušeností, ale také vyšší vyjednávací síla vůči bankovním partnerům a tedy potenciálně lepší podmínky pro klienty. Více informací najdete na webových stránkách Asociace hypotečních makléřů (www.ahmcr.cz).



Více informací na:
www.sophia.cz

Ing. Zdeněk Sluka, ředitel společnosti